投资性房地产：公允价值与成本模式

资本成长学堂 · 道纳出品

投资性房地产是年报里一个不大不小的科目。对制造业公司，它常常只是几处闲置厂房出租；对商业地产、园区运营、持有物业较多的公司，它可能是总资产里最大的一块。这一块怎么计量，直接决定利润表上有没有折旧、有没有一笔随房价和租金波动的收益，也决定资产负债表上的净资产「有多厚」。

我们在第 46 期讲存量资产盘活时说过，投资性房地产附注会写明用的是成本模式还是公允价值模式，这直接影响账面价值和实际可卖价格之间的差距；在第 132 期讲会计估计变更时提过，投资性房地产用成本模式还是公允价值模式，属于会计政策的选择；在第 203 期讲金融资产时说过，第三层次的公允价值往往靠模型估出来，有弹性。这一篇把投资性房地产单独拿出来：什么算、怎么计量、模式能不能换、公允价值变动怎么影响利润，评估假设里藏着什么，最后用一家示意公司把两种模式下三年的利润和净资产摆在一起比。

先说明：投资性房地产的会计处理，以《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》及相关规定的现行要求为准。

投资性房地产，是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。常见的有三类：

下面几类，看起来也是房子，但不算：

一栋楼一部分自用、一部分出租，能够单独计量和出售的，出租部分可以单独确认为投资性房地产；不能单独计量的，一般整栋按自用处理。所以读年报时，看到一家公司把一栋楼的几层单独列成投资性房地产，是正常的；如果整栋楼都列了进去，而公司本部明明就在里面办公，就要问一句。

投资性房地产在取得时，按成本入账。之后每年怎么计量，准则给了两种模式，企业选一种，对所有投资性房地产统一使用。

换模式的规则是单向的。 成本模式可以改为公允价值模式，这属于会计政策变更，要追溯调整，以前年度的数要按新模式重述，差额调整期初留存收益；已经采用公允价值模式的，不得再转回成本模式。具体以准则现行规定为准。

这条规则的意思是：选公允价值模式，是一张单程票。 市场好的时候改过去，利润和净资产都好看；市场转向的时候，公允价值下跌要一年一年地进利润表，再也退不回成本模式了。所以读年报时，看到一家公司在某一年把投资性房地产从成本模式改成公允价值模式，要把它当成一个重要的信号：管理层为什么选在这一年改？改了以后，以前年度重述出来多了多少净资产？

投资性房地产的信息散在财务报告的好几处，按下面的顺序翻：

还有一处可以配合着看：营业收入附注里的租金收入，或者出租人的租赁收入披露。租金收入和投资性房地产的账面价值放在一起，能算出一个粗略的租金回报率。 这个数比公允价值本身更能说明这批房子到底值不值那么多钱，下面会用到。

房地产的用途会变：自用的办公楼搬走了，改为出租；开发的商铺没卖掉，转为自持出租；出租的楼收回来自己用。这些都叫转换，转换日和转换方式要有确凿证据，比如董事会决议、租赁合同的起租日。

在成本模式下，转换基本是按账面价值平移，利润表不受影响。

在公允价值模式下，转换会带出一笔数：

具体处理以准则现行规定为准。

这里有一个读年报时要留心的地方。设想一家公司的自用办公楼账面价值 3 亿元，转为出租时公允价值 5 亿元。这 2 亿元的增值不进利润表，记在其他综合收益里，净资产当年就厚了一截。几年以后这栋楼卖掉，这 2 亿元从其他综合收益转入当期损益，那一年的利润会突然多出一大块，跟当年的经营没有关系。读到某一年处置收益很大的公司，去其他综合收益附注里看看，是不是有这样一笔「旧账」在兑现。

（以上数字为示意，不对应任何公司。）

设想一家公司持有一栋出租写字楼，第 0 年末以 10 亿元取得，立即出租，作为投资性房地产。假设：

第一步：利润表

单位：万元。

同一栋楼、同样的租金，公允价值模式下三年的净利润是 14,250、11,250、3,000 万元，成本模式下每年都是 7,875 万元。前两年公允价值模式明显好看，第三年楼价一跌，净利润只剩成本模式的不到四成。

三年合计，公允价值模式净利润 28,500 万元，成本模式 23,625 万元，差 4,875 万元。这个差额怎么来的：第 3 年末公允价值 9.9 亿元，成本模式下账面价值是 10 − 0.25 × 3 = 9.25 亿元，差 6,500 万元，扣掉 25% 的递延所得税，正好是 4,875 万元。

第二步：资产负债表

第 3 年末，单位：万元。

公允价值模式下，资产多了 6,500 万元，负债多了 1,625 万元的递延所得税，净资产多 4,875 万元。第 266 期讲过，会计上已经按公允价值计量、税法要等处置时才确认的，形成递延所得税负债，投资性房地产是同一个道理。

第三步：扣非以后还差多少

公允价值模式下的公允价值变动，一般列入非经常性损益。把它扣掉，看扣非净利润：

扣非以后，公允价值模式仍然每年多 1,875 万元。 这一截来自「不提折旧」：2,500 万元折旧，扣掉 25% 所得税，是 1,875 万元。扣非能去掉公允价值的波动，去不掉两种模式在折旧上的差别。第 25 期讲过看业绩先看扣非，读持有大量物业的公司，扣非之后还要再问一句：它的物业提不提折旧？

（以上数字为示意，不对应任何公司。）

公允价值模式下，期末的数大多来自评估。对于出租物业，常见的估值方法有两类：

商业物业多用收益法，因为同类整栋成交的案例少。收益法的结果，对几个参数非常敏感。还用上面那栋楼：

资本化率动 0.5 个百分点，估值变动约 1 亿元，是这栋楼一年净租金的两倍左右。 出租率掉一成，估值也掉 1 亿元。这就是为什么公允价值模式下的利润表，常常被评估参数而不是租金本身左右。

（以上数字为示意，不对应任何公司或地区。）

读年报时，可以这样核对评估假设：

看层次和方法。 附注「公允价值的披露」里，投资性房地产多数在第三层次，会写估值技术和重要的不可观察输入值。第 203 期讲过，第三层次的估值有弹性，弹性在哪几个参数上，这一节通常会写。

看参数和方向是否一致。 年报正文的经营讨论里如果写着「出租率下降」「租金承压」，附注里的公允价值却还在上升，就要看资本化率是不是下调了，下调的理由写了没有。

算租金回报率。 用当年租金收入除以期末公允价值，和往年比、和同地区同类物业的一般水平比。公允价值一路上涨、租金不动，回报率越来越低，说明估值越来越依赖「以后能涨」的假设。

看评估机构和评估基准日。 有的公司在附注或单独公告里会披露评估机构；评估基准日和资产负债表日是否一致，也值得看一眼。

成本模式的问题是「看不见」，公允价值模式的问题是「看得太清楚」。 成本模式下，一栋多年前买的楼，账面价值可能远低于今天能卖的价格，第 46 期说过，这种差距本身就是盘活的空间；但它也可能已经高于今天能卖的价格，只是没有减值迹象就没人测试。公允价值模式下，每一点市场波动都进利润表，利润看起来很「真实」，可它反映的是评估假设，不是现金。

所以我们读投资性房地产，不太看重它用哪种模式，而是做三件事：

1. 把利润拆成租金和估值两块。 租金是现金，估值变动不是。持有物业为主的公司，经营现金流和净利润差得很远是常态，差在哪里要拆清楚。
2. 用同一把尺子横比。 两家公司模式不同，就把公允价值模式那家的公允价值变动扣掉、再按成本模式估一个折旧，或者反过来，把成本模式那家的物业按市场价粗估一个值，再比净资产和回报率。第 60 期讲过把年报放在一起读，口径不统一的比较没有意义。
3. 看楼能不能变成钱。 产权证办没办下来，是不是已经抵押，所在地有没有活跃的交易市场。账面再高，抵押了、没证、卖不掉，都要打折看。

误读一：公允价值变动收益是赚到的钱。 它是账面上的升值，没卖之前不产生现金，也不能拿去还贷款。

误读二：成本模式的公司物业「被低估」，所以更安全。 不一定。成本模式下没有减值迹象就不做减值测试，账面价值也可能高于市场价，只是报表上看不出来。

误读三：扣非以后两种模式就可比了。 示意里扣非以后仍差 1,875 万元，差在折旧。

坑一：选在高点改模式。 由成本改为公允价值要追溯调整，改的那一年净资产一下子变厚；改了就回不去，以后下跌要逐年消化。

坑二：转换带出的一次性收益。 自用转出租时的增值进了其他综合收益，处置时一次转入利润。读到大额处置收益，先查这笔旧账。

坑三：整栋自用楼列进了投资性房地产。 用途和披露不一致，要看转换的依据和时点。

坑四：没有产权证、已经抵押。 「未办妥产权证书」和「所有权或使用权受到限制的资产」两张表，和投资性房地产附注一起看。

坑五：只看公允价值，不看租金。 公允价值涨、租金不涨，回报率在下降，估值越来越依赖未来的上涨。

同一栋楼，选成本模式，报表平稳、看不出市场；选公允价值模式，报表跟着市场起伏，起伏里有不少是评估参数的影子。

读投资性房地产，先把利润拆成租金和估值两块，再用租金回报率去验一验那个估值，最后看看这些楼有没有证、押没押、能不能卖。三步走完，对这一大块资产到底值多少，心里就有数了。

本文为一般性讨论，文中数字均为示意，不对应任何公司或地区，不构成投资建议。投资性房地产的确认、计量模式选择与变更、转换处理，以《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》及相关规定为准；公允价值层次与披露以《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》为准；非经常性损益的口径以现行信息披露规定为准。

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