经营性物业贷：拿房子借钱

资本成长学堂 · 道纳出品

经营性物业贷，说白了就是拿一栋正在收租的房子去借钱，用这栋房子将来的租金来还。写字楼、商业综合体、产业园区里的研发楼和标准厂房、酒店、长租公寓，只要有稳定的经营收入，都可能做这类贷款。

它和普通的抵押贷款不太一样。普通抵押贷款，银行先看借款人本身的经营和还款能力，房子是第二还款来源；经营性物业贷，银行首先看的是这栋楼自己能不能养活这笔贷款。房子既是抵押物，也是还款来源。 所以开头那个落差并不奇怪：评估值决定的是「最多能押多少」，租金决定的是「最多能还多少」，额度取的是两者里较低的那个。

我们在第 46 期讲存量资产盘活时，用一栋科创楼把这两头取低的算法走过一遍，那一期的结论是：卡住额度的是现金流，不是评估值。这一篇把经营性物业贷单独拿出来讲深一点：银行到底用哪几把尺子量，租约和空置怎么影响额度，期限和还款方式怎么选，跟 REITs 又是什么关系。最后用一栋示意写字楼，把额度测算从头到尾算一遍，再做一次压力测试。

文中不点名任何银行、物业或地区，所有利率、比例都是假设值。

银行做经营性物业贷，尽职调查的重点几乎都落在物业本身。下面这六份东西，企业最好在第一次见客户经理之前就自己过一遍。

这六份材料里，最容易出问题的是第三和第四份对不上。 合同台账上写的是满租、每平方米一百元；实收明细里，有两家租户欠了半年，三家拿着三个月的免租期，还有一家是关联公司，租金常年挂账。第 62 期讲园区运营时说过，要看扣掉免租期之后的有效租金，经营性物业贷尤其如此：银行算额度，用的就是有效租金和实收数，不是合同上的那个数。

还要单独核一件事：这栋楼现在有没有抵押在别的银行。 已经抵押的，要么先还清旧贷款解押，要么新贷款本身就用来置换旧贷款。第 194 期讲续贷时说过，最高额抵押和普通抵押在续作时的处理不一样，换一家银行做物业贷，旧抵押怎么解、新抵押怎么登，中间会不会有几天的「空档」，要提前跟两边银行排好。

一笔经营性物业贷的额度，通常是三把尺子量出来的，取最低的那个。

第一把：评估值乘抵押率

这是最直观的一把。评估值 × 抵押率 = 抵押能支撑的上限。

抵押率各家银行、各类物业差别很大，写字楼、商业、厂房、酒店，银行愿意给的比例不一样；同一类物业，核心地段和非核心地段也不一样。监管对经营性物业贷款的抵押率、期限和用途有专门的要求，近年也有过调整，具体以现行规定和各银行的内部制度为准。

读评估报告时要看清楚它用的是什么方法。有收益的物业，评估一般会用收益法，也就是拿一年的净经营收入除以一个资本化率。资本化率差半个百分点，评估值就能差出一成。 资本化率从 5% 调到 5.5%，同样 2,430 万元的净收入，评估值从 4.86 亿元降到 4.42 亿元。银行内部审批时，往往会用自己的资本化率或者打一个折扣，而不是直接照搬评估报告。

第二把：净经营收入和偿债覆盖倍数

这是真正卡住额度的那一把。

先算净经营收入：有效租金收入，减去运营这栋楼必须花的钱，包括物业管理、维修、保险、业主承担的能耗、房产税和城镇土地使用税等。注意是业主自己承担的那部分，租户另交给物业公司的物业费不算在里面。

再定偿债覆盖倍数：净经营收入 ÷ 每年要还的本息。银行一般要求它高于 1，并留出一定余量。第 267 期讲银团时说过同一个指标：覆盖倍数不低于 1.2 倍，意思是每还 1 元本息，楼要能产出 1.2 元净收入。

两者一除，就得到每年最多能还多少本息；再按利率和期限折回去，就是这把尺子量出来的贷款本金。

第三把：租约本身

前两把尺子用的是「一年」的数，第三把看的是这个数能维持多久。

第三把尺子不一定直接给出一个数字，它常常是通过调整第二把尺子来起作用：剔除关联租金、对即将到期的租约打折、按历史续租率估算，最后都会反映到净经营收入里。

额度定了以后，企业能谈的空间主要在期限和还款方式上。

期限。 同样每年还 1,869 万元本息，按 3.5% 的年利率，十年期能借约 1.55 亿元，十五年期能借约 2.15 亿元。期限拉长，额度明显上去，可也有几道硬约束：贷款到期日一般不能超过土地使用权的剩余年限；监管和银行对经营性物业贷的最长期限有要求；物业越老，银行越不愿意给长期限。具体年限以现行规定和银行审批为准。

还款方式。 常见的有三种：

我们的看法是： 还款计划要跟租约到期分布放在一张表上排。租约集中到期的那一年，不要恰好也是还款高峰。递增还款看起来轻松，可它押注的是租金会涨；到期还大头，押注的是到时候能再融资或者卖得出去。这两种方式不是不能用，是要知道自己押的是什么。

租金监管账户。 经营性物业贷几乎都会要求租金归集到贷款行的监管账户，按约定的顺序支付：先付税费和必要的运营支出，再还当期本息，有的还要先存够一笔偿债准备金，剩下的才能划走。这和第 267 期讲的项目收入账户是同一个思路。企业要提前想清楚：租金归集以后，集团的资金调度会受多大影响；租户付款账户要不要一个个通知变更。

用途。 经营性物业贷的资金用途有限制，一般用于这栋物业的经营、维护改造、置换物业相关的存量贷款等，不能随意挪作他用。哪些用途可以、哪些不行，监管近年有过调整，以现行规定和合同约定为准。

假设一栋运营五年的写字楼，基本情况如下：

第一步：三把尺子分别量

第一把，评估值乘抵押率。 假设抵押率按 60% 掌握：4.86 × 60% ≈ 2.92 亿元。

第二把，覆盖倍数。 假设银行要求覆盖倍数不低于 1.3 倍，期限十年，年利率 3.5%，等额本息：

第三把，租约。 假设租赁台账显示：20% 的面积租给了业主的关联公司；租约加权平均剩余期限 2.6 年。银行决定剔除关联租金：

三把尺子量出来：2.92 亿元、1.55 亿元、1.14 亿元。最后批多少，取决于银行怎么认关联租金。如果关联租户的租金水平和市场相当、租约正式、实收记录完整，银行可能部分认可，额度落在 1.14 亿到 1.55 亿元之间。

开头那个场景里「将近五个亿的楼只能借一亿五」，就是这么来的。

第二步：如果按评估值借满会怎样

假设企业坚持按 2.92 亿元借，十年期、3.5%、等额本息：

楼一年的净收入，连本息的七成都不够。差的一千多万元，每年要靠业主从别处拿钱来补。这就不是「拿房子借钱」了，而是拿企业的其他现金流在给这栋楼还贷。银行不会这么批，企业自己也不该这么借。

第三步：期限换额度

同样按 1.3 倍覆盖、每年还 1,869 万元：

多借的 6,000 万元，代价是多付五年的利息，以及要说服银行相信这栋楼十五年里都能维持现在的收入。土地剩余年限、楼龄、监管期限，有一条卡住，这一档就谈不成。

第四步：压力测试

假设按十年期借了 1.55 亿元，每年还本付息约 1,864 万元。第三年，两家大租户到期退租，出租率掉到 75%，为了招新租户，平均有效租金降到 90 元：

覆盖倍数跌破 1，每年缺口约 244 万元。多数物业贷合同里有覆盖倍数的维持条款，跌破了要么补充担保、要么提前还一部分本金、要么动用偿债准备金。

再反过来算一个盈亏平衡出租率：租金保持 100 元不变，楼要覆盖运营成本和本息，至少需要 (810 + 1,864) ÷ (30,000 × 100 × 12 ÷ 10,000) = 2,674 ÷ 3,600 ≈ 74% 的出租率。也就是说，这栋楼的出租率在 90% 时有 16 个百分点的安全垫。只要降价，这个垫子就会变薄：租金降到 90 元，盈亏平衡出租率就升到约 83%。

这一步我们建议企业在申请之前自己算，而不是等银行来算。能扛住出租率掉 15 个点、租金降一成的额度，才是这栋楼真正借得起的额度。

（以上数字为示意，不对应任何物业、企业或银行；抵押率、覆盖倍数、期限、利率等以各银行的实际审批和现行规定为准。）

第 11 期讲 REITs 扩围时说过，「在清单里」只是第一道门，还要过手续和收益两道筛子。经营性物业贷和 REITs 用的是同一种资产、同一套估值逻辑，都看净经营收入，可它们是两件很不一样的事。

两者常常是前后接着的：

我们的看法是：物业贷借的是这栋楼今天的租金，REITs 卖的是这栋楼未来的租金。 今天的租金不稳，两条路都走不通；今天的租金稳了，先借后卖还是直接卖，要看企业需不需要继续持有这栋楼。

拿合同租金去测算。 免租期、欠租、减免、关联租金一扣，有效租金常常比合同租金低一两成。银行一定会扣，自己先扣，谈判时不会被动。

漏算业主承担的运营成本。 空置面积的物业费和能耗、大修、外立面和电梯的更新、保险、房产税，都是业主的钱。漏了，净经营收入就虚高。

借满额度，不留安全垫。 按覆盖倍数的下限借足，出租率一掉就触发条款。宁可少借一点，把覆盖倍数留在一个能扛住压力测试的水平。

还款高峰撞上租约到期高峰。 第三年三成面积到期，第三年又恰好是本金开始大额偿还的年份，两件事叠在一起，资金最紧。

忽视租金监管账户对集团资金的影响。 租金归集以后，楼的现金不能再随意调用，集团的资金计划要提前按这个口径重排。

综合成本只看利率。 评估费、抵押登记费、保险、财务顾问费，加上提前还款违约金。第 158 期讲过，要把所有费用折成年化，加到利率上再比。

只顾借，不管 REITs 的门。 条款里没有提前还款和解押的安排，以后想发 REITs 或者整体出售，这笔贷款就成了绊脚石。

以为抵押了就万事大吉。 物业贷合同里通常有持续的报送和维持要求：每季度报租赁台账，出租率、覆盖倍数定期测，重大租户变动要通知。漏报本身就可能构成违约。

经营性物业贷的道理很朴素：楼能挣多少，就借多少。评估值只告诉你这栋楼值多少钱，租金才告诉你这栋楼养得起多少债。

申请之前，先把租金按实收重算一遍，把关联租金和免租期扣干净，再按出租率掉十五个点做一次压力测试。这三件事做完，银行给的数字，你心里多半已经有数了。

这是国庆假期前的最后一篇。假期里如果有空，不妨把手里那栋楼的租赁台账翻出来，按到期年份排一排。

本文为一般性讨论，文中数字均为示意，不对应任何物业、企业或银行，不构成融资或法律建议。经营性物业贷款的抵押率、期限、资金用途、租金监管，不动产抵押登记，以及基础设施和商业不动产 REITs 的发行要求，以现行法律法规、监管规定和各金融机构内部制度为准。

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