老厂房里能招什么：城市更新与招商

资本成长学堂 · 道纳出品

城市越往外扩，新增工业用地越难拿；城区里那些老厂房、老仓库，占着位置好的地，产出却很低。这几年各地的城市更新、低效用地再开发，很大一块落在这些存量工业用地上。

可老厂房和新园区不一样。新园区是先有规划再招商，老厂房是先有房子、有产权、有一堆在租的商户，再想能招什么。招什么，不是招商部门一厢情愿定的，而是被产权、用途、结构和消防这几道门先筛过一遍。

第 46 期讲过存量资产盘活的三条路，其中一条是「先提升，再盘活」；第 114 期讲过亩均评价，低效用地有几条出路；第 167 期讲过标准厂房建多少、怎么租。这一篇把这三期连起来，专讲老厂房：能走哪几条路，每条路卡在哪里，最后能招什么。

老厂房改造，大体有三种做法，叫法各地不一，我们按改动的深浅来分。

第一条，综合整治，不改用途。 房子不拆，土地性质不变，做的是结构加固、外立面、屋面、消防、电力增容、货梯、卫生间和公共空间。改完还是工业用房，招的还是工业类的企业，只是从仓储、堆场换成了加工、研发、中试这些单位面积产出更高的业态。这是最常见、手续也最简单的一种。

第二条，拆除重建，工业改工业。 也就是常说的「工改工」。拆掉低矮的老厂房，按更高的容积率建多层厂房或者产业大楼，土地还是工业用地。容积率提高，一般要走规划调整，并按规定处理土地价款。改完之后的面积可能是原来的两到三倍，能招的企业多了，但投入也大得多。

第三条，改为新型产业用地或创新型产业用房。 一些城市在工业用地之下设立了新型产业用地这一类（有的地方称 M0），用于研发、创意、设计、中试、无污染生产等融合业态，允许的容积率和配套比例比普通工业用地高。老厂房改成这一类，通常也要拆除重建，并按规定补缴土地价款。叫法、准入条件和配套比例各地差别很大，以当地现行规定为准。

还有一种过渡做法：在不改变土地性质和权利类型的前提下，利用老厂房临时发展新产业新业态，给一个过渡期，期满再按新用途办理用地手续。国家层面有过支持这种做法的政策，具体过渡期多长、哪些业态适用、期满怎么办，各地执行不一，以现行规定为准。

这里要说清楚一条底线：工业用地上的房子，改成住宅、改成以销售为目的的商业办公，是不允许擅自做的。 前些年一些地方出现过「工改商」「类住宅」，在规划用途上打擦边球，后来普遍被清理整治。招商时听到「工业用地，可以分割卖给个人做办公」的说法，要先问清楚依据在哪里。

1. 不动产权证书（或者土地证和房产证）。 看土地用途、使用权类型（出让还是划拨）、使用年限和剩余年限、权利人是谁。剩余年限只有十来年的，大投入很难回本；划拨用地改变用途，处理方式和出让用地不一样。

2. 原出让合同和土地供应时的附加条件。 有的出让合同里约定了投资强度、产出、不得转让或者分割转让的条款。改造前先看清楚，这些约定在改造后还管不管用。

3. 控制性详细规划。 这块地在规划里是什么用途、容积率上限是多少、周边有没有规划道路要穿过。规划已经调整为其他用途的，改造方向要跟着规划走。

4. 房屋安全鉴定和原始图纸。 老厂房的结构能不能加层、楼面荷载能不能上设备、屋面能不能装光伏，都要靠鉴定说话。原始图纸找不到的，鉴定费和时间都要多算。

5. 消防、环保的现状和历史。 用途变了，消防要重新设计、重新验收。原来做过电镀、化工的厂区，还要先做土壤和地下水的调查，污染地块的治理有专门的规定。

6. 现有租约台账。 在租的商户有多少家、租约什么时候到期、有没有转租、有没有违法搭建。很多老厂房改不动，卡在的不是规划，是这张台账：租约到期不一，清退要付补偿，违建拆除要协调。

这六样拿齐了，才知道这块地能走三条路里的哪一条。

招商最常犯的错，是先定一个「我们要招集成电路、生物医药」的目标，再去改房子。老厂房反过来，先看房子能承载什么，再定招什么。

我们的看法有两点。

一是老厂房最适合的，往往是「离城近」本身就有价值的业态。 都市工业、检测、中试、城市配送，这些企业要靠近客户、靠近人才、靠近研发机构，郊区的大园区给不了。这是老厂房和远郊新园区错开竞争的地方。

二是不要把老厂房当成小一号的新园区来招。 远郊园区能给的大面积、低地价、长租期，老厂房给不了；老厂房能给的区位、成熟配套、快速入驻，正好是一些中小企业最在意的。第 157 期讲过园区的共享车间和中试平台，在老厂房里做这类公共平台，往往比在新园区里更容易用起来。

设想第一段那片厂区：土地 30 亩（约 2 万平方米），现有厂房 2 万平方米，容积率约 1.0。现在分租给仓储、汽修、建材商户。

现状。

方案一：综合整治，不改用途。 加固结构、改屋面、增容电力、加两部货梯、改消防，投入约 2,000 万元（每平方米 1,000 元）。改造后可租面积约 1.9 万平方米（让出一部分做公共空间和共享车间），转向精密加工、检测、中试类企业。

方案二：拆除重建，工改工。 容积率提到 3.0，建多层厂房 6 万平方米。投入：拆除和清场约 300 万元，建安每平方米约 3,500 元共 2.1 亿元，按规定处理的土地价款假设为 3,000 万元，合计约 2.43 亿元。工期约两年半，期间没有租金。

把三种情形放在一起：

（以上数字为示意，不对应任何地区或项目。）

这张表要读出三件事。

第一，只算业主的租金账，拆除重建很难回本。 二十多年的静态回收期，加上建设期和资金成本，单靠租金基本做不平。这也是为什么很多工改工项目最后都想「卖一部分」。能不能分割转让、能卖多少比例、卖给谁，各地规定差别很大，有的允许按一定比例分割、有的限定受让方条件、有的不允许，以当地现行规定为准。这一条决定了方案二能不能做，要在立项前问清楚。

第二，政府算的是另一本账。 第 114 期讲过亩均评价：每亩产值从 400 万元到 4,000 万元，每亩税收从 10 万元到 130 多万元，在亩均评价里是从末档到前档的变化。业主的回收期和地方的产出账，差的这一块，正是各地对城市更新给政策的理由：容积率奖励、土地价款的计收方式、改造补助、产业扶持。这些政策怎么给，要和招进来的企业挂钩，而不是只和面积挂钩。

第三，方案一往往是更现实的起点。 投入小、工期短、不动产权，回收期在业主能接受的范围内，产出也有三倍多的提升。先整治、先把业态换过来，等租约和产业都稳定了，再考虑要不要拆除重建，比一上来就拆更稳。这和第 46 期说的「先提升，再盘活」是一个道理。

坑一：先招商，后看证。 意向企业谈好了，才发现土地是划拨的、剩余年限只有八年、或者规划已经调成了绿地。老厂房的招商，第一步永远是第二节那六样东西。

坑二：用途改了，消防没跟上。 仓库改成生产车间、生产车间改成研发办公，人员密度和火灾危险性都变了，消防要重新设计和验收。消防过不了，企业拿不到营业所需的手续，前面的投入都卡住。

坑三：清退成本低估。 老厂房的在租商户，租约到期时间不一，有的还有转租、二房东。清退的补偿、过渡期的空置、协调的时间，常常比改造本身还难算。立项时按最晚到期的那份租约排工期，比较稳妥。

坑四：分割转让当成默认。 不少拆除重建方案的财务测算，默认一半面积可以卖掉回款。规定不允许、或者只允许卖给符合条件的企业，测算就要整个推倒重来。

坑五：招来的业态和房子不匹配。 楼上层高只有四米多，却去招需要大型设备的企业；荷载按轻型设计，却去招精密机床。房子定了，业态的范围也就定了。第 167 期讲过，厂房的几个参数决定了能进谁，老厂房更是如此。

坑六：只改房子，不改运营。 改造完还是原来那套收租的管理方式，招来的企业缺配套、缺服务，留不住。第 62 期讲过园区从收租到服务，老厂房改造后同样要有人做招商、做服务、做企业之间的对接。

老厂房里能招什么，答案不在招商名录里，而在产权证、规划图和那份房屋安全鉴定里。先看房子能承载什么，再定招什么，往往比先定一个漂亮的产业目标更快落地。

业主的回收期和地方的亩均产出，差的那一块，就是城市更新政策要补的地方。两本账都算清楚，才谈得拢。

本文为城市更新与招商方法的一般讨论，文中数字均为示意，不对应任何地区或项目。土地用途变更、容积率调整、土地价款计收、分割转让、过渡期政策及新型产业用地的设置与准入，以国家和当地现行规定为准；消防、环保要求以现行法律法规和主管部门意见为准。

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