标准厂房：建多少、怎么租、怎么卖

资本成长学堂 · 道纳出品

标准厂房，是园区里最常见、也最容易「建了没人用」的资产。它不像定制厂房那样先有企业再开工，而是先建后招，等于平台公司替未来的企业垫了一笔钱。这笔钱能不能回来、多久回来，取决于三件事：建多少，按什么规格建，建好之后是租还是卖。

我们在第 96 期讲过工业用地的几种拿法，在第 114 期讲过「亩均论英雄」，第 46 期讲存量资产盘活时也举过一片出租率只有一半的标准厂房。这一篇往前一步，从立项那天讲起：一片标准厂房，怎么测需求，怎么定规格，怎么在租和卖之间找平衡，以及空置这件事到底有多贵。

所谓标准厂房，一般是指按通用的层高、柱距、荷载、配电建设，能满足一类或几类行业共同需要的厂房，企业进来做简单装修就能开工。它和两种东西不一样：

「标准」两个字，说的是通用，不是低端。参数定得好，一片厂房可以服务三四个细分行业；定得不好，看上去什么都能干，实际上谁都进不来。

标准厂房的决策，常常是在会议室里拍出来的。我们建议立项前把下面五样东西放在桌上。

第一，招商储备库的明细。 不是「有意向企业六十家」这样一个总数，而是逐家的行业、所需面积、层高和荷载要求、用电量、是否需要独立产权、目前谈到哪一步。这份表在招商部门手里，往往散落在各人的微信和笔记本里，先把它收齐。

第二，周边同类厂房的租售行情。 方圆二三十公里内，已经建成的标准厂房有多少、出租率多少、租金多少、有没有在卖、卖多少钱。这些可以靠实地走访、园区运营方的公开招商信息、当地产业地产中介来拼。

第三，地块的规划条件。 出让公告和规划条件里，写着容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、配套用房比例等指标。这些指标决定了能建多少面积、能建几层，也决定了能不能分割转让以后再登记。

第四，当地关于工业厂房分割转让的规定。 不少地方对工业厂房能不能分割、最小能分多大、受让方要满足什么条件、卖出的比例上限、多少年内不能再转，都有专门的文件，通常由自然资源部门或园区管委会发布。可以在当地政府网站搜「工业厂房分割转让」「工业用地及地上房屋分割」。这份文件直接决定了「卖」这条路能不能走、能走多远，具体以当地现行规定为准。

第五，融资条件。 合作银行对标准厂房开发贷的期限、对已建成厂房的经营性物业贷能贷多少、要不要以出租率为前提。这一项决定了平台公司能扛多久的空置。

需求测算最常见的错误，是把所有意向企业的面积直接加总。意向和签约之间，隔着好几道筛子。

比较稳妥的做法，是把储备企业按推进阶段分层，各给一个成交概率，用加权面积来估算三年内能消化的需求。

六十多家企业、近十五万平方米的「意向」，加权以后约四万平方米。如果目标是建成后三年出租率达到 85%，一期建设规模大约是：

再拿这个数去和周边的空置面积对照：如果周边已经有五六万平方米空着、租金还在往下走，那这四万平方米的需求里，有一部分会被隔壁的现房分走，一期还要再压一压。

（以上数字为示意，不对应任何地区或项目。）

这一步的结论通常是：分期建，一期按加权需求建，二期按一期的去化速度决定开工时间。 一次建满，省的是一点建安成本和一次报批，冒的是几万平方米空置好几年的风险。

标准厂房的规格，没有全国统一的一套数字。下面是比较常见的范围，只作讨论用，具体要以当地规划、设计规范和目标行业的工艺要求为准。

我们的看法有三点。

第一，规格跟着目标行业走，不要追求「什么都能装」。 一栋楼如果首层按重型装备设计、楼上按电子装配设计，每层的结构造价都不同，就应该在招商时按层定向。最怕的是每一层都按最低标准建，结果哪一类企业来看都差一点。

第二，首层最值钱，要留给最需要首层的企业。 重设备、大物流量的企业只能在首层，楼上的轻型企业其实对楼层不那么敏感。首层的租金可以比楼上高一截，这也是租金结构的基础。

第三，配电和环保是最难补的。 层高和荷载建好以后基本改不了，这大家都知道；配电容量和排口不够，事后补也很难，而且要重新走审批。宁可多留一点余量，也不要等企业来了才发现变压器容量不够。

建好以后，大致有三种去化方式。

全部持有出租。 平台公司掌握全部产权，统一招商、统一管理，产业定位不会被打乱；以后如果运营稳定，还能整体做资产证券化，我们在第 11 期讲过，产业园区和标准厂房是 REITs 里常见的一类底层资产。代价是回收慢，平台公司要扛很长时间的资金占用。

部分分割出售。 把一部分厂房按层或按栋分割出售给企业，快速回笼资金。企业买到产权，可以抵押融资，落地也更踏实。代价是产权分散以后，统一管理和产业定位都更难，整体证券化基本不再可能。

先租后售或租售结合。 企业先租，达到约定的产出、税收条件后可以按约定价格购买。这和第 96 期讲的「先租后让」思路一样：用考核把关，避免买了厂房不生产。

出售这条路，有几个绕不开的限制，各地规定差异很大，下面只说常见的方向：

这些条件，要在立项时就拿到正式文件，写进测算，而不是建好以后再去问。具体以当地现行规定为准。

假设某园区平台公司在一百亩地上建一片标准厂房，可租售面积 9 万平方米，总投资 3.2 亿元（含土地、建安、配套和前期费用），折合每平方米可租售面积约 3556 元。其他假设：

情形一：9 万平方米全部持有出租。

满租年租金 9 万 × 20 × 12 = 2160 万元。稳定期年净收入 2160 × 85% × 75% ≈ 1377 万元。

静态回收期约 25 年。稳定期的净收入回报率约 1377 ÷ 32000 ≈ 4.3%。

情形二：卖 4 万平方米，持有 5 万平方米出租。

出售回款 4 万 × 4500 × 90% = 1.62 亿元，前三年到账；持有部分满租年租金 1200 万元，稳定期年净收入约 765 万元。

静态回收期约 22 年，只比情形一快了 3 年。但第三年末的资金占用，从 2.94 亿元降到 1.44 亿元，少了一半。

情形三：需求不足，只卖出 2 万平方米，其余 7 万平方米出租，出租率停在 60%。

出售回款 2 万 × 4500 × 90% = 8100 万元；持有部分满租年租金 1680 万元，出租率第一年 30%、第二年 45%、第三年 55%，此后停在 60%，稳定期年净收入约 756 万元。

静态回收期约 33 年，已经逼近 50 年工业用地年期的三分之二，而这还没算贷款利息。

（以上数字为示意，不对应任何地区或项目。）

这组数说明了几件事：

第一，纯出租的标准厂房，本身就是一门回收很慢的生意。 4% 出头的净收入回报率，如果平台公司的融资成本在 3% 到 4% 之间，扣掉利息几乎没有余量。这不是运营做得不好，而是这类资产本来的样子。

第二，卖的作用主要是降低资金占用，而不是大幅缩短回收期。 示意里售价扣掉税费以后，只比单位成本高出约 14%，每卖一平方米赚得不多。出售换来的是前三年回笼一半的钱，让平台公司不必背着三亿元的贷款去熬出租率。

第三，出租率比租金更要命。 情形三和情形一相比，租金没变，只是出租率从 85% 掉到 60%、卖出的面积少了一半，回收期就从 25 年拉长到 33 年。三年前那张需求测算表上少算的几万平方米，最后就体现在这里。

空置的成本，常常被低估成「少收了租金」。实际上它至少有四层：

所以算账时，最好给空置单独列一行：每空一平方米、每空一年，平台公司实际要付出多少。这个数算出来，很多「一次建满」的冲动就会冷静下来。

一是用意向总数代替需求。 前面算过，近十五万平方米的意向，加权后只有四万。意向书不收保证金、不约定面积和时间，基本不能当需求用。

二是为了卖得快，把厂房卖成了别的东西。 有的项目把厂房分割得很小，主要卖给做仓储、办公甚至投资的买家，一时回款很快，几年后园区里没有几家在生产。这不仅偏离产业用途，还可能违反出让合同和当地规定，到了亩均评价和土地核查时问题都会出来。

三是售后包租、承诺回购。 为了促销，承诺买家「包租几年、每年固定回报」或「到期按原价回购」，等于把出售变成了一笔隐性负债。出租率一旦不达预期，平台公司要用自己的钱去填。

四是只管卖，不管卖完以后。 产权分散后，几十个小业主各自出租，物业费收不齐，公共设施没人修，园区定位被打乱。出售之前就要把业主公约、物业管理、转租限制、产业准入写进合同。

五是规格和招商对象不对应。 招商部在谈的是重型装备企业，设计院画的是轻型多层厂房，建好以后两边都不满意。规格要在储备库的基础上定，而不是在设计院的模板上定。

标准厂房是先建后招的生意，平台公司替企业提前垫了钱，也替自己押了一个判断。

建多少，看加权需求而不是意向总数；按什么规格建，看目标行业而不是设计模板；租还是卖，看资金能扛多久，也看当地允许卖到什么程度。把这三件事想清楚，空置这笔最贵的账，才不至于在三年后才算出来。

本文为一般性讨论，文中数字均为示意，不对应任何地区、园区或项目，不构成投资或法律意见。工业厂房的规划指标、设计参数与分割转让，以国家和各地现行规定、设计规范及出让合同为准。

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