REITs 扩到 15 类之后，地方手里哪些资产能动
资本成长学堂 · 道纳出品
去年 12 月，基础设施 REITs 的行业范围从 9 大类扩到了 15 大类，写字楼第一次进了清单。不少地方的朋友来问：我们手里那几栋楼、那个园区，能不能发？
先说清楚这次变的是什么。
2025 年 12 月 1 日，国家发展改革委发布了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》。行业范围从原来的 9 大类扩展到 15 大类。
变化比较大的几处：
商业办公设施单独成为一类，写字楼可以申报了。按公开解读，限于超大、特大城市的超甲级、甲级商务楼宇。
城市更新设施单独成为一类，老旧街区、老旧厂区的更新改造项目都在范围内。
消费基础设施的范围扩大，体育场馆、商业综合体、四星级及以上酒店也纳入了。
能源、交通、市政、生态环保、仓储物流、产业园区、租赁住房等原有类别，继续保留。
今年 6 月，商业不动产 REITs 也推了出来，商业综合体、写字楼又多了一条专门的通道。
清单的完整内容，以发改委官网的原文为准。这篇不逐条抄清单，只讲地方上最常碰到的几个问题。
清单只是第一道门。在清单里，说明这类资产「可以申报」，不等于你手里这一项资产「能发出去」。
我们帮地方梳理资产时，通常会先过三道筛子。
第一道：类别和条件对不对得上。 比如写字楼，要看城市够不够格、楼宇等级够不够。产业园区，要看园区的产业定位和入驻情况。不是挂上「园区」两个字就算。
第二道：手续全不全。 这是最常卡住的地方。土地是划拨的还是出让的？规划、建设、验收的手续全不全？产权有没有分割过、有没有抵押？历史上有没有违建、加建？很多资产在当地用了十几年，一直好好的，可一到资本市场，每一项手续都要拿出证据来。
第三道：收益够不够、稳不稳。 REITs 的投资人买的是这项资产每年产生的现金。出租率多高、租金收得上来吗、租户是不是过于集中、未来几年有没有大的维修支出——这些决定了这项资产能不能卖出一个好价钱，甚至能不能卖出去。新建成、还没稳定运营的资产，通常要等几年，有了稳定的运营数据，才谈得上发行。
我们的经验是，先看这几类：
运营了几年、出租率稳定的产业园区和标准厂房。 这类资产数量多，收益也比较好算，是地方平台公司最常见的「存量家底」。
收费的基础设施。 比如收费公路、污水处理、供热供气。有稳定的收费机制，现金流可预测。
保障性租赁住房。 政策支持力度大，需求稳定，不少地方已经有项目发行。
新能源项目。 风电、光伏、储能，有稳定的发电收入。西部地区这类资产不少。
老城区、老厂区的更新项目。 这次单独成类，是一个新机会，但这类项目往往手续更复杂，前期功课要做得更足。
写字楼这一块，城市门槛比较高，大多数地方暂时用不上；对于符合条件的城市，是一个值得认真研究的新通道。
这一点经常被忽略，但地方上很在意。
REITs 发行之后，原始权益人回收了一笔资金。按照相关政策要求，这笔钱主要应该用于新的项目投资，也就是常说的「盘活存量、投资增量」。
所以，地方在考虑发 REITs 的时候，最好同时想好：回收的钱，打算投到哪里？有没有合适的新项目？这既是政策要求，也关系到发行能不能顺利推进。
REITs 不是一个「把资产卖个好价钱」的工具，而是一个把好资产持续经营下去的工具。
发行之后，资产还要有人运营，出租率要维持，租金要收上来，每年要按时给投资人分配。如果资产本身经营不好，发行之后的压力会一直在。
所以我们一般会建议地方：与其急着找一个项目「抢发」，不如先把手里的资产一项项过一遍，挑出最扎实的那一两个，花一两年把手续理清、把运营做稳。准备好了，门是开着的。
留言区想听听
你所在的地方手里有哪类资产？
卡在哪一道筛子上？
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文中政策信息以国家发展改革委、中国证监会及交易所正式发布的文件为准。本文为一般性讨论，不构成投资建议。
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