亩均论英雄：一亩地产出多少才算够

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「亩均论英雄」，这些年在地方的产业政策里出现得越来越多。它最早在东部一些土地紧张的省份推开，后来很多地方都在学。

我们在第 96 期讲过工业用地怎么拿。这一篇讲拿到地以后的事：地方怎么评价一块地用得好不好，评价之后又会怎样。对地方来说，这是一个盘活存量的工具；对企业来说，这是一套越来越直接影响用电、用地、融资的规则。

「亩均」的思路很朴素：把企业的产出，除以它占用的土地。

常见的指标大致分三类：

各项指标按权重打分，加总后给企业分档，比如 A、B、C、D 四档。不同地方的指标和权重不一样，有的更看重税收，有的更看重研发和能耗。

假设一个园区里有两家企业（数字为示意）：

算一下：

在大多数评价体系里，甲会在 A 档，乙会落在 D 档。

但如果只看到这里，就可能得出一个太简单的结论。乙为什么这么低？是经营不善，是刚投产还没达产，是行业本身就是低税高耗的基础产业，还是土地有一半根本没开发？不同的原因，处理方式完全不同。 这一点后面还会讲。

（以上数字为示意，不对应任何企业。）

亩均评价真正起作用，靠的是分档之后的「差别化」：

高档企业： 在新增用地、用能指标、排污指标上优先保障；在信贷、奖励、评优上优先考虑。

低档企业： 可能面临差别化的电价、水价、污水处理费；新增用地、用能受限；被列入重点整改对象，督促通过技改、增资、合作开发来提升。

长期低效且无法提升的： 通过协商收回、转让、合作开发等方式，把土地腾出来给更好的项目，也就是常说的「腾笼换鸟」。我们在第 46 期讲存量资产盘活时提过，低效工业用地是很多地方最大的一块存量资产。

亩均评价是一把好用的尺子，但尺子做得不好，会量错人。

1. 一把尺子量所有行业。 一家软件企业和一家铸造企业，亩均税收天然不在一个量级。合理的做法是分行业设定基准，或者用行业系数调整，比较的是「同行之间谁用得好」。

2. 数据口径不统一。 税收用的是入库口径还是应纳口径？用地面积包括不包括尚未开发的部分、租出去给别人用的部分？口径不统一，排名就不公平，企业也不服。

3. 不区分阶段。 刚拿地、刚投产的企业，产出还没起来，按成熟企业的标准打分，一上来就是低档。通常会给新项目一个过渡期。

4. 只评不帮。 评出低档以后只罚不帮，企业的反应往往是「躺平」或者「搬走」。评价的目的是提升效率，不是把企业赶走。对低档企业，同时给出技改、合作、转型的路径，效果好得多。

5. 只看工业用地。 越来越多的地方把评价扩展到楼宇、服务业企业。我们下一期讲楼宇经济，「每平方米」的税收，其实是同一个逻辑。

如果你的企业所在的地方推行了亩均评价，有几件事最好主动做：

第一，了解规则。 用哪些指标、什么权重、分几档、每一档对应什么政策。这些通常有正式的文件，可以向园区或者主管部门要。

第二，算自己的亩均。 按当地的口径，把自己的各项指标算一遍，看看在哪一档、离上一档还差多少。

第三，找出拖后腿的那一项。 是税收低、能耗高，还是用地太多？针对性地改，比全面铺开有效。

第四，处理闲置的土地和厂房。 用不完的空间，与其被算成低效用地，不如主动出租、引入合作项目，或者和园区协商部分收回。

第五，扩产时先用好存量。 加层、改造、提高容积率，有时候比再拿一块新地更划算，也更符合地方的导向。

回到前面的企业乙：100 亩地，亩均税收 0.5 万元。假设评估下来，它有约一半的土地从未开发，已建厂房开工率也不足一半。地方和企业坐下来，通常有这样几条路（示意）：

选哪条路，取决于企业还有没有发展意愿和能力、土地出让合同里有什么约定、地方有没有更好的项目在等这块地。我们在第 72 期讲投资协议时说过，土地的退出机制如果在签约时就写清楚，到这一步会顺利得多。

（以上为示意，具体以出让合同和当地规定为准。）

很多企业只把亩均评价当成「政府的考核」，其实它的影响已经延伸到了别的地方。

和融资有关。 一些地方会把亩均评价结果共享给金融机构，作为授信的参考。高档企业更容易拿到优惠的贷款；低档企业，可能在续贷时被多问几句。

和用能有关。 能耗指标越来越紧，新增用能往往优先给单位能耗产出高的企业。对要扩产的企业来说，这比用地更卡脖子。

和上市有关。 准备上市的企业，募投项目要用地、用能，环保和能耗是审核时常被问到的问题。亩均评价长期在低档，至少说明企业的资源利用效率不高，在讲成长故事时会少一些底气。

亩均评价不只是管存量，也越来越多地用在招商的「入口」上：

这样，一块地从招进来、到用起来、到评价，用的是同一套标准，前后一致。

问：企业被评为低档，会不会直接被收回土地？

一般不会直接收回。评价结果首先对应的是差别化的要素价格和整改要求。收回土地，要依据土地出让合同的约定和相关法律程序，通常是在长期闲置、违约、协商一致等情况下才会发生。企业被评为低档，最该做的是弄清楚扣分在哪里，主动和园区沟通提升方案。

问：研发型、轻资产的企业，亩均税收短期上不去，怎么办？

这正是评价体系需要分行业、分阶段的原因。不少地方对研发投入高、处于成长期的企业，会调整权重或者给予过渡期。企业也可以主动提供研发投入、专利、人才等材料，让评价更完整地反映自己的价值。

土地是有限的，尤其在东部的工业园区。「亩均论英雄」背后的道理并不复杂：资源，要给能把它用好的人。

但一把好的尺子，要分行业、分阶段、口径统一，还要配上帮助企业提升的路径。否则，量出来的是数字，留下来的是矛盾。

对西部来说，土地相对宽裕，但同样的道理也适用：招来的项目，不只看投资额，还要看每一亩地、每一度电能产出什么。

本文为一般性讨论，文中数字均为示意，不对应任何地区或企业。亩均效益评价的指标、权重与配套政策以各地正式发布的规定为准。

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